Decreto Maricarmen 2026: qué cambia en los alquileres de temporada, habitaciones y viviendas en Madrid
Qué cambia con el Decreto Maricarmen para propietarios: alquiler temporal, habitaciones, vivienda habitual e IVA del 10% en estancias cortas.
9/30/202610 min leer
El mercado de la vivienda en España afronta un nuevo cambio normativo. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, conocido popularmente como “Decreto Maricarmen”, introduce medidas que afectan al alquiler, la compra de vivienda, la fiscalidad de los propietarios, los pisos turísticos, la vivienda pública y el acceso a la primera vivienda.
El texto fue aprobado por el Gobierno y publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. Su entrada en vigor, con carácter general, se produce el 1 de octubre de 2026, aunque determinadas medidas establecen fechas específicas.
Conviene, no obstante, tener en cuenta su situación jurídica actual. Al tratarse de un real decreto-ley, el Congreso de los Diputados debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de 30 días. Por tanto, las medidas que analizamos a continuación son las previstas en el texto actualmente publicado en el BOE y habrá que comprobar su evolución parlamentaria antes de considerarlas definitivamente consolidadas.
Para un propietario o inversor no resulta especialmente útil enfrentarse a casi cien páginas de normativa para saber qué cambia realmente. Por eso resumimos las medidas con mayor impacto práctico y, especialmente, cómo afecta el Decreto Maricarmen a los propietarios de viviendas en Madrid.
¿Qué es el Decreto Maricarmen y qué medidas incluye?
Aunque buena parte de la atención mediática se ha centrado en los alquileres, el Real Decreto-ley 26/2026 es bastante más amplio.
Entre sus principales medidas encontramos nuevas reglas para determinadas adquisiciones inmobiliarias, cambios en los procedimientos de desahucio, una nueva regulación del alquiler temporal y por habitaciones, modificaciones en el alquiler habitual, incentivos fiscales para propietarios, nuevas reglas de IVA para determinados alojamientos de corta duración y medidas para facilitar el acceso a la primera vivienda.
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Veamos los cambios más relevantes.
1. Nuevas limitaciones a determinadas compras de vivienda
Una de las novedades afecta a determinadas adquisiciones realizadas por entidades cuya actividad incluye la compra de inmuebles.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, estas entidades tendrán limitada la adquisición de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
No se trata, por tanto, de una prohibición general de comprar viviendas por parte de sociedades o inversores.
La norma contempla excepciones, como determinadas adquisiciones destinadas a vivienda habitual asequible o social durante un periodo mínimo, residencias sociosanitarias o alojamiento de colectivos vulnerables.
Para compradores e inversores profesionales, será necesario analizar cada operación atendiendo a quién compra, el precio de adquisición y el destino posterior del inmueble.
2. Cambios en los desahucios de personas vulnerables
El decreto modifica también determinados procedimientos de desahucio cuando la persona residente se encuentra en situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional.
La regulación distingue diferentes situaciones en función de quién sea el propietario o demandante y de las circunstancias concretas del procedimiento.
En determinados supuestos puede producirse la suspensión mientras no exista una alternativa habitacional adecuada.
La norma contempla también mecanismos de compensación en determinados casos y bajo las condiciones expresamente establecidas, especialmente cuando el demandante sea una persona física o determinadas personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
No se trata, por tanto, de una compensación general o automática para cualquier propietario afectado por una suspensión.
3. Nueva regulación del alquiler temporal: no basta con firmar por 11 meses
Probablemente sea uno de los cambios que más afecte a propietarios que utilizan fórmulas de alquiler temporal en Madrid, alquiler corporativo, por meses o de temporada.
La nueva regulación define expresamente el arrendamiento de vivienda temporal como aquel destinado a cubrir la necesidad residencial de una persona que se encuentra temporalmente desplazada de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
Esto cambia el foco: no basta con utilizar un contrato denominado “de temporada” o fijar arbitrariamente una duración de 11 meses.
El contrato debe indicar expresamente la causa que justifica la temporalidad, y esta debe ser real y poder acreditarse. Además, la carga de demostrar su existencia corresponde al arrendador.
La duración deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses, aunque podrá mantenerse durante más tiempo cuando continúe existiendo una causa de temporalidad que lo justifique.
También se limita el encadenamiento de contratos. Si entre las mismas partes y sobre la misma vivienda se suceden más de dos contratos temporales consecutivos, o se superan determinados límites sin una causa que lo justifique, la relación puede pasar a considerarse un alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato.
¿Qué ocurre con los contratos temporales ya firmados?
Aquí la norma establece un régimen transitorio específico. Los contratos de temporada o vivienda temporal celebrados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026 continúan sometidos al régimen jurídico anterior hasta que finalice el plazo de duración pactado.
Llegado ese momento, quedan extinguidos sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen.
Si posteriormente propietario e inquilino formalizan un nuevo contrato temporal, este deberá someterse a las nuevas reglas introducidas por el Real Decreto-ley. Para propietarios con contratos de temporada actualmente vigentes, revisar la fecha de vencimiento y preparar correctamente el siguiente contrato será especialmente importante.
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4. Nueva regulación del alquiler temporal de habitaciones
Otro de los cambios especialmente relevantes es la nueva regulación del alquiler de habitaciones.
La norma contempla expresamente tanto el alquiler habitual de habitaciones como el alquiler temporal de habitaciones o estancias dentro de una vivienda.
Para que un alquiler de habitación tenga realmente carácter temporal debe existir, igual que sucede con la vivienda completa, una causa expresa, real y acreditable que justifique la necesidad temporal de alojamiento del inquilino.
Por tanto, utilizar sucesivamente contratos de corta duración no convierte por sí mismo el alquiler de una habitación en temporal.
Además, aparece una nueva limitación económica importante: la suma de las rentas de todas las habitaciones o estancias alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al contrato de alquiler de la vivienda completa.
En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse también los límites de renta correspondientes.
La regulación estatal se aplica, además, sin perjuicio de las normas que hayan aprobado o puedan aprobar las comunidades autónomas en materia de alquiler temporal y alquiler de habitaciones.
Para propietarios que utilizan el alquiler de habitaciones en Madrid como fórmula de explotación, será especialmente importante revisar tanto la naturaleza de cada contrato como la suma total de las rentas obtenidas.
5. Pisos turísticos e IVA: nuevo tipo del 10 % en determinados supuestos
El tratamiento fiscal de determinados alojamientos de corta duración también cambia.
Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas dejarán de estar exentos y pasarán a tributar al tipo reducido del 10 % de IVA.
La norma contempla, entre otros, dos supuestos principales:
Cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, como determinados servicios de limpieza, restauración o lavado de ropa.
Cuando la estancia del mismo arrendatario no supera las 30 noches y no se produce en la vivienda habitual del propio arrendador..
¿El alquiler temporal está sujeto ahora al 10 % de IVA?
No necesariamente. El hecho de que un contrato sea temporal no implica automáticamente que deba aplicarse el 10 % de IVA.
La tributación dependerá de las características concretas del arrendamiento y de si concurre alguno de los supuestos previstos en la normativa del IVA.
Por ejemplo, la prestación de servicios propios de la industria hotelera puede determinar la tributación aunque la vivienda se utilice para una estancia temporal.
Por eso conviene evitar afirmaciones generales del tipo “el alquiler temporal lleva IVA” o “el alquiler temporal está exento de IVA”. Cada operación deberá analizarse según sus características.
6. El alquiler de vivienda habitual también incorpora cambios
Los propietarios de viviendas destinadas a residencia habitual deberán revisar también sus contratos.
Entre otras medidas, el decreto establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes, previa solicitud del arrendatario y siempre que se cumplan los requisitos previstos.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 se introduce una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones de renta.
Cuando la renta se encuentre por encima del límite máximo aplicable según el sistema de referencia correspondiente, no procederá al incremento. En los demás casos, si no existe un nuevo acuerdo entre las partes, el aumento no podrá superar el 2 %.
También se refuerzan las reglas relativas a gastos, garantías, reparaciones y documentación del estado de la vivienda.
Al finalizar el contrato, por ejemplo, deberá dejarse constancia escrita del estado en el que se entrega el inmueble. Esto hace todavía más importantes los inventarios, fotografías, check-in y check-out.
7. Nuevas reducciones en IRPF para propietarios que alquilan
La reforma fiscal va bastante más allá de indicar simplemente que habrá nuevas reducciones.
El Real Decreto-ley establece diferentes porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de vivienda, dependiendo de las circunstancias del contrato.
Por ejemplo, para determinados nuevos contratos formalizados por propietarios que no tengan la condición de gran tenedor, una reducción de la renta superior al 5 % puede dar lugar a reducciones de entre el 70 % y el 100 %, dependiendo de factores como la continuidad del mismo arrendatario, que la vivienda se encuentre en zona tensionada, que el inquilino tenga entre 18 y 35 años o que la renta esté por debajo del índice de referencia.
Si la nueva renta se mantiene sin superar la del contrato anterior, la reducción prevista puede situarse en el 50 %.
Cuando la renta aumenta respecto al contrato anterior, el porcentaje se reduce progresivamente y puede situarse entre el 40 % y el 15 %, dependiendo de cuánto aumente la renta.
También existen reglas específicas para viviendas que se alquilan por primera vez, alquiler social y viviendas rehabilitadas recientemente.
Esto introduce una variable importante en la decisión del propietario: antes de fijar la renta de un nuevo contrato conviene analizar no solo cuánto se cobrará, sino también qué impacto puede tener esa decisión sobre la tributación final del alquiler.
8. Posible recargo de IBI para pisos turísticos
El decreto permite además que determinados ayuntamientos establezcan recargos sobre el IBI de viviendas destinadas a alojamiento turístico.
En municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50 %, el 100 % cuando un mismo titular tenga dos o más inmuebles destinados a ese uso y hasta el 150 % cuando tenga cuatro o más.
Eso no significa que el recargo vaya a aplicarse automáticamente a cualquier vivienda turística. Será necesario que concurran las condiciones establecidas por la norma y que el correspondiente ayuntamiento lo regule mediante ordenanza fiscal.
9. TU CASA: financiación de hasta 50.000 euros para la primera vivienda
El Decreto Maricarmen 2026 no se limita a regular propietarios y alquileres. También crea el mecanismo TU CASA, destinado a complementar la financiación hipotecaria de personas que accedan a su primera vivienda habitual.
La financiación podrá cubrir el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, mediante préstamos planteados a interés cero y sin comisiones.
No obstante, todavía será necesario esperar al correspondiente desarrollo para conocer con detalle los beneficiarios, requisitos, límites y funcionamiento práctico del mecanismo.
10. Más vivienda asequible, protegida y rehabilitación
El decreto incorpora también medidas destinadas a incrementar el parque de vivienda asequible. Entre ellas figuran nuevas líneas de avales y financiación, incentivos a la construcción industrializada, mayor protección del parque público y una definición de vivienda asequible vinculada a la renta mediana del municipio.
También se introducen incentivos fiscales para determinadas actuaciones de renovación y rehabilitación y cambios en el tratamiento de viviendas protegidas.
Son medidas con un impacto menos inmediato para el pequeño propietario, pero que pueden resultar relevantes a medio plazo para compradores, inversores y promotores.
Tengo una vivienda en Madrid: ¿qué debería revisar ahora?
El Real Decreto-ley introduce numerosos cambios, pero para un propietario la revisión inicial puede resumirse en algunas cuestiones esenciales.
¿Qué modalidad de alquiler utilizo realmente?
Vivienda habitual, alquiler temporal, alquiler temporal de habitaciones y alojamientos de corta duración tienen ahora fronteras legales y fiscales más relevantes.
¿Puedo justificar documentalmente la temporalidad?
En la nueva regulación del alquiler temporal, la causa real y acreditable pasa a ser una pieza fundamental.
¿Cuándo terminan mis contratos actuales?
Especialmente importante para contratos de temporada anteriores a la entrada en vigor de la norma.
¿Cumplen mis rentas, garantías y procedimientos de gestión las nuevas reglas?
¿Cómo puede afectar el nuevo contrato a mi tributación en IRPF?
¿Tengo capacidad para atender reparaciones, incidencias y obligaciones documentales dentro de los nuevos plazos?
En un escenario regulatorio cada vez más complejo, la gestión de una vivienda ya no consiste únicamente en encontrar un inquilino y cobrar una renta.
En LIVING SELECT ofrecemos una gestión integral de propiedades, tanto para propietarios que desean alquilar sus viviendas como para quienes necesitan supervisarlas y mantenerlas sin ocuparse personalmente de toda la operativa.
Desde la preparación del inmueble y la selección de inquilinos hasta la coordinación de contratos, mantenimiento, incidencias, check-in y check-out y gestiones administrativas, nuestro objetivo es que el propietario pueda disfrutar de su inversión con tranquilidad y con el respaldo de un equipo especializado.
Si tienes una vivienda y no tienes claro cómo pueden afectarte las nuevas medidas, podemos ayudarte a revisar la gestión de tu propiedad y coordinar, cuando sea necesario, el análisis jurídico o fiscal con profesionales especializados.
Este artículo analiza el contenido del Real Decreto-ley 26/2026 actualmente publicado en el BOE. A fecha de publicación, su tramitación parlamentaria continúa pendiente. Al tratarse de un real decreto-ley, el Congreso deberá pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo previsto en el artículo 86 de la Constitución.
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