Due diligence inmobiliaria: Qué es y checklist antes de comprar
Descubre qué es una due diligence inmobiliaria, qué documentos revisar antes de comprar y consulta un checklist para detectar cargas, deudas y riesgos
7/14/202611 min leer
Comprar una vivienda implica revisar mucho más que su ubicación, distribución o estado aparente. Antes de firmar un contrato de arras o entregar una cantidad importante de dinero, conviene comprobar quién es el propietario, qué cargas afectan al inmueble, si existen deudas, si las obras realizadas son legales y si hay contratos o derechos de terceros que puedan condicionar la operación.
Este proceso de investigación previa se conoce como due diligence inmobiliaria. Su objetivo es que el comprador sepa exactamente qué está adquiriendo, en qué condiciones jurídicas y qué riesgos económicos o técnicos puede asumir después de la compra.
Una revisión completa permite detectar incidencias antes de que resulten difíciles o costosas de resolver. También puede servir para renegociar el precio, exigir la cancelación de una carga, incorporar condiciones al contrato de arras o, cuando los riesgos sean demasiado elevados, descartar la operación.
¿Qué es una due diligence inmobiliaria?
Una due diligence inmobiliaria es un proceso de análisis jurídico, registral, urbanístico, técnico y económico realizado antes de adquirir una vivienda, un local, un edificio, un terreno u otro activo inmobiliario.
No consiste únicamente en solicitar una nota simple. La nota registral es una parte fundamental, pero debe contrastarse con otra documentación para comprobar la situación real del inmueble.
La revisión puede incluir, entre otros aspectos:
La identidad y capacidad legal del vendedor.
La titularidad registral de la propiedad.
La existencia de hipotecas, embargos o usufructos.
La situación catastral.
La legalidad urbanística.
Las deudas con la comunidad de propietarios.
Los contratos de alquiler vigentes.
Las derramas aprobadas.
El estado técnico de la vivienda y del edificio.
Las condiciones del contrato de arras.
Los impuestos y gastos asociados a la operación.
Por tanto, ante la pregunta “qué es una due diligence inmobiliaria”, la respuesta más precisa es que se trata de una auditoría previa destinada a comprobar la seguridad jurídica y económica de una operación inmobiliaria.
¿Para qué sirve una due diligence inmobiliaria?
La finalidad principal es reducir la incertidumbre del comprador. Aunque la compraventa termine formalizándose ante notario, existen comprobaciones que deben realizarse antes de asumir compromisos contractuales o entregar dinero.
El Consejo General del Notariado recomienda obtener asesoramiento antes de firmar documentos privados o efectuar pagos, ya que un contrato de arras no es obligatorio, pero sí resulta vinculante una vez firmado.
Una due diligence puede ayudar a:
Confirmar que el vendedor puede transmitir legalmente el inmueble.
Detectar cargas que deben cancelarse antes de la escritura.
Comprobar si la vivienda tiene deudas.
Identificar reformas no autorizadas.
Verificar la existencia de inquilinos u ocupantes.
Conocer derramas y obras futuras del edificio.
Calcular los gastos reales que deberá asumir el comprador.
Evitar que el contrato de arras se firme sin garantías suficientes.
Negociar una reducción del precio cuando aparezcan deficiencias.
Condicionar la compra a la regularización de determinadas incidencias.
La revisión no garantiza que nunca vaya a surgir un problema, pero permite tomar la decisión con información suficiente y documentar las obligaciones que debe cumplir cada parte.
¿Cuándo conviene hacer una due diligence?
La due diligence debe comenzar antes de firmar el contrato de arras. Si el comprador ya ha asumido una obligación firme y ha entregado una cantidad, su capacidad para retirarse o renegociar puede quedar limitada por las condiciones del contrato.
Resulta especialmente recomendable cuando:
Se compra una vivienda desde el extranjero.
La operación tiene un importe elevado.
El inmueble ha sido reformado.
Existen diferencias entre la superficie anunciada y la registrada.
Se compra una vivienda arrendada.
El vendedor actúa mediante un representante.
La propiedad procede de una herencia.
Existen varios titulares.
Se adquiere una vivienda de protección oficial.
La vivienda se compra como inversión.
El edificio es antiguo.
Se pretende cambiar el uso del inmueble.
Se compra un ático, bajo, terraza, trastero o plaza de garaje con una configuración particular.
La profundidad del análisis debe adaptarse al tipo de activo. La revisión de un apartamento residencial no será idéntica a la de un edificio completo, un local comercial o un terreno.
¿Qué se analiza en una due diligence inmobiliaria?
Titularidad y capacidad legal del vendedor
La primera comprobación consiste en confirmar que quien vende es realmente titular del inmueble y puede disponer de él.
Debe revisarse:
La identidad del titular registral.
El porcentaje de propiedad de cada vendedor.
El régimen económico matrimonial, cuando sea relevante.
La existencia de copropietarios.
La documentación sucesoria si procede de una herencia.
Los poderes notariales si firma un representante.
Las autorizaciones que puedan resultar necesarias.
La nota simple del Registro de la Propiedad permite identificar la finca, conocer quién figura como titular y consultar los derechos inscritos sobre ella.
Si existen varios propietarios, todos deberán intervenir en la operación o estar debidamente representados. También deberá comprobarse que cualquier poder empleado concede facultades suficientes para vender, fijar el precio, recibir cantidades y formalizar la escritura.
Cargas, hipotecas, embargos y limitaciones
La nota simple también permite detectar cargas y derechos que pueden afectar a la compra, como:
Hipotecas.
Embargos.
Anotaciones preventivas.
Usufructos.
Servidumbres.
Condiciones resolutorias.
Prohibiciones de disponer.
Derechos de opción.
Afecciones fiscales.
No todas las cargas tienen las mismas consecuencias. Una hipoteca puede cancelarse económicamente durante la compraventa, mientras que un usufructo, una servidumbre o una limitación de uso pueden exigir un análisis específico.
Los Registradores de España disponen de una guía sobre las cargas más frecuentes y sus posibles efectos para el adquirente.
La due diligence debe determinar qué cargas pueden mantenerse, cuáles deben cancelarse y qué documentación acreditará su cancelación.
Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física
La descripción registral, la información catastral y la realidad física de la vivienda no siempre coinciden.
Es necesario comparar:
Superficie registral.
Superficie catastral.
Superficie construida y útil.
Distribución actual.
Anejos vinculados.
Terrazas, patios y zonas comunes de uso privativo.
Trasteros y plazas de garaje.
Referencia catastral.
La Sede Electrónica del Catastro permite consultar información y obtener certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.
Una diferencia de superficie no significa necesariamente que la operación deba descartarse, pero sí debe investigarse. Puede deberse a criterios de medición diferentes, a errores documentales o a ampliaciones y reformas que no se han incorporado correctamente.
Situación urbanística y legalidad de las obras
Una vivienda puede estar correctamente inscrita en el Registro y, aun así, presentar incidencias urbanísticas.
La revisión debe comprobar:
El uso autorizado.
Las licencias de obra.
Los cambios de distribución.
Los cerramientos de terrazas.
Las ampliaciones.
Los cambios de uso.
La existencia de expedientes sancionadores.
Las órdenes de ejecución.
La protección urbanística o patrimonial.
La licencia de primera ocupación, cuando proceda.
En Madrid, el sistema municipal CONEX permite consultar datos básicos de expedientes urbanísticos y antecedentes relativos a licencias de viviendas, locales y edificios.
Esta comprobación es especialmente importante en áticos, bajos, viviendas reformadas, edificios protegidos y propiedades en las que se hayan incorporado terrazas o espacios comunes a la superficie interior.
Deudas con la comunidad y derramas
Antes de comprar una vivienda en propiedad horizontal debe solicitarse un certificado que indique si el vendedor está al corriente en el pago de los gastos comunitarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble adquirido queda afecto al pago de determinadas deudas comunitarias correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. En la escritura, el vendedor debe aportar una certificación sobre el estado de las deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente.
Además del certificado, conviene revisar:
Las últimas actas de la comunidad.
El presupuesto anual.
Las cuotas ordinarias.
Las derramas aprobadas.
Las obras previstas.
Los procedimientos judiciales de la comunidad.
Las restricciones contenidas en los estatutos.
Las normas sobre alquiler turístico, obras o usos profesionales.
Una vivienda puede estar al corriente de pago y, sin embargo, existir una derrama importante aprobada o una rehabilitación próxima que afecte a su coste futuro.
IBI y otras obligaciones económicas
La due diligence debe comprobar el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y revisar qué gastos se encuentran pendientes.
Conviene solicitar:
Últimos recibos del IBI.
Justificantes de pago.
Información sobre posibles procedimientos de recaudación.
Tasa de residuos u otros tributos municipales aplicables.
Facturas comunitarias pendientes.
Situación de los suministros.
Gastos de cancelación de cargas.
También debe identificarse correctamente el valor de referencia catastral cuando resulte relevante para calcular los impuestos de la adquisición.
Arrendamientos, ocupantes y derechos de terceros
No debe darse por supuesto que la vivienda se entregará libre de ocupantes. Es necesario verificar si existen:
Contratos de alquiler.
Prórrogas.
Cesiones.
Derechos de uso.
Ocupantes con autorización.
Precarios.
Procedimientos de desahucio.
Contratos de temporada o turísticos.
Cuando se compra una vivienda arrendada, el comprador puede quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los periodos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por eso deben revisarse el contrato completo, sus anexos, los justificantes de pago, la fianza, las posibles garantías adicionales y cualquier comunicación entre propietario e inquilino.
Estado técnico del inmueble y del edificio
La revisión jurídica debe complementarse con una inspección técnica cuando el estado o la antigüedad del inmueble lo aconsejen.
Un técnico puede analizar:
Estructura.
Fachadas.
Cubiertas.
Humedades.
Instalación eléctrica.
Fontanería.
Climatización.
Aislamiento.
Carpinterías.
Posibles patologías.
Reformas necesarias.
Correspondencia entre planos y realidad.
En edificios antiguos también conviene consultar el Informe de Evaluación del Edificio o la inspección que corresponda. El Ayuntamiento de Madrid dispone de procedimientos y herramientas para consultar las obligaciones y resultados relacionados con el IEE.
Una inspección visual durante una visita comercial no sustituye una revisión técnica profesional cuando existen indicios de defectos o se prevé una reforma importante.
Eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética también debe formar parte de la documentación revisada.
En la compraventa de un edificio existente o de una parte de este, debe anexarse al contrato una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y su etiqueta. La información sobre la calificación también debe figurar en la publicidad de venta.
Además de comprobar que el certificado está vigente, resulta útil analizar:
La calificación obtenida.
El consumo estimado.
Las emisiones.
Las recomendaciones de mejora.
El posible coste de climatización.
La necesidad de futuras actuaciones de eficiencia energética.
Contratos de reserva y arras
La due diligence debe reflejarse en la documentación contractual.
El contrato de arras debería identificar claramente:
El inmueble y sus anejos.
El precio.
Las cantidades entregadas.
La fecha límite para escriturar.
El tipo de arras pactado.
Las cargas que debe cancelar el vendedor.
La situación de ocupación.
Las deudas comunitarias.
La entrega de documentación.
Las consecuencias del incumplimiento.
Las condiciones de financiación, cuando proceda.
Las incidencias que deben regularizarse antes de la escritura.
Si todavía falta documentación relevante, puede pactarse que la eficacia del contrato o la obligación de comprar quede condicionada al resultado satisfactorio de determinadas comprobaciones.
Checklist de due diligence inmobiliaria
Este checklist de due diligence inmobiliaria resume los documentos y comprobaciones más importantes antes de comprar.
Documentación registral y jurídica
Nota simple actualizada.
Escritura de propiedad del vendedor.
Identificación de todos los titulares.
Poderes notariales, si interviene un representante.
Documentación sucesoria, si procede de una herencia.
Revisión de hipotecas y embargos.
Revisión de usufructos, servidumbres y limitaciones.
Confirmación de cómo se cancelarán las cargas.
Comprobación de posibles derechos de terceros.
Documentación urbanística y técnica
Referencia y certificación catastral.
Comparación entre Registro, Catastro y realidad física.
Planos disponibles.
Licencias de obras y reformas.
Licencia o documentación de ocupación, cuando proceda.
Consulta de expedientes urbanísticos.
Informe de Evaluación del Edificio o inspección aplicable.
Certificado de eficiencia energética.
Inspección técnica de la vivienda.
Estimación de reformas necesarias.
Comunidad de propietarios
Certificado de estar al corriente de pago.
Últimas actas de la comunidad.
Presupuesto anual.
Cuota ordinaria.
Derramas aprobadas o previstas.
Obras pendientes.
Estatutos.
Normas de régimen interior.
Procedimientos judiciales o conflictos relevantes.
Situación económica y fiscal
Recibos del IBI.
Otras tasas municipales.
Situación de suministros.
Deudas pendientes.
Gastos de notaría y registro.
Impuestos de la compra.
Gastos de cancelación de cargas.
Costes de reforma y mantenimiento.
Valor de referencia aplicable.
Contratos y ocupación
Confirmación de que se entrega libre de ocupantes.
Contratos de alquiler vigentes.
Justificantes de renta.
Fianza y garantías adicionales.
Situación de posibles procedimientos judiciales.
Inventario, si la vivienda está arrendada.
Contrato de reserva.
Contrato de arras.
Condiciones suspensivas.
Fecha y condiciones de entrega de llaves.
Riesgos que puede detectar una due diligence
Una revisión adecuada puede revelar problemas como:
Que el vendedor no sea el único propietario.
Que exista un usufructo.
Que la vivienda tenga un embargo.
Que una hipoteca no pueda cancelarse en los términos previstos.
Que la superficie anunciada no coincida con la documentación.
Que una terraza o ampliación no esté legalizada.
Que existan deudas comunitarias.
Que se haya aprobado una derrama elevada.
Que la vivienda esté alquilada.
Que existan ocupantes no declarados.
Que el edificio necesite obras relevantes.
Que el inmueble esté sujeto a protección pública.
Que el uso previsto por el comprador no esté permitido.
Que el contrato de arras no proteja adecuadamente la operación.
El resultado no tiene por qué ser siempre cancelar la compra. Algunas incidencias pueden solucionarse, incorporarse al contrato o utilizarse para renegociar el precio.
¿Quién debe realizar la due diligence inmobiliaria?
La revisión suele requerir la intervención coordinada de diferentes profesionales:
Un abogado para el análisis jurídico y contractual.
Un arquitecto o arquitecto técnico para la inspección física.
Un asesor fiscal para analizar la tributación.
Un experto inmobiliario para valorar el activo y la operación.
Un gestor especializado para coordinar documentación, plazos y trámites.
En operaciones sencillas, el alcance puede ser limitado. En compraventas de mayor valor, inmuebles singulares, edificios antiguos o adquisiciones realizadas desde el extranjero, es recomendable ampliar las comprobaciones.
El comprador debe conservar una visión independiente. Los profesionales que intervienen en la comercialización pueden facilitar documentación, pero la revisión debe realizarse atendiendo exclusivamente a los intereses de quien adquiere.
Qué hacer después de completar la revisión
Una vez analizada toda la documentación, el comprador debe clasificar las incidencias según su gravedad.
Incidencias asumibles: pueden aceptarse porque no afectan sustancialmente al uso ni al valor.
Incidencias negociables: justifican una reducción del precio, una retención o una obligación adicional del vendedor.
Incidencias que deben regularizarse: la compra se condiciona a la cancelación de cargas, obtención de documentos o subsanación de defectos.
Incidencias críticas: hacen recomendable no continuar con la operación.
Las conclusiones deben trasladarse al contrato de arras y, posteriormente, a la escritura. No basta con que el vendedor prometa verbalmente resolver un problema.
En Living Select acompañamos al comprador durante la búsqueda y adquisición de su vivienda, coordinando las comprobaciones, los profesionales necesarios y las gestiones prácticas asociadas a la operación. El objetivo es que cada decisión se tome con información suficiente y que la transición al nuevo hogar se realice sin fricciones.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la due diligence inmobiliaria?
No existe una obligación general de contratar una due diligence con esa denominación antes de comprar. Sin embargo, realizar comprobaciones previas resulta especialmente recomendable debido a la importancia económica y jurídica de la operación.
¿Es suficiente solicitar una nota simple?
No. La nota simple permite conocer la titularidad y los derechos inscritos, pero no sustituye la revisión urbanística, catastral, comunitaria, técnica, fiscal y contractual.
¿Cuándo debe hacerse?
Preferentemente antes de firmar el contrato de arras o entregar cantidades importantes. Si no es posible completar la revisión, el contrato debería contemplar condiciones que protejan al comprador.
¿Cuánto tarda una due diligence inmobiliaria?
Depende del inmueble y de la disponibilidad de la documentación. Una vivienda sin incidencias puede revisarse con relativa rapidez, mientras que una propiedad con reformas, cargas, arrendamientos o discrepancias documentales requerirá un análisis más amplio.
¿Quién paga la due diligence?
Normalmente la contrata y paga el comprador, ya que se realiza para proteger sus intereses. El vendedor debe facilitar la documentación necesaria para verificar la situación del inmueble.
¿Puede utilizarse el resultado para negociar el precio?
Sí. Las cargas, reformas necesarias, derramas, defectos técnicos o irregularidades pueden justificar una renegociación, siempre que se valoren correctamente sus consecuencias y el coste de solucionarlas.
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